- 몇 년 전부터 꼬마빌딩 투자가 열풍을 불고 있습니다. 아파트 규제까지 강화되면서 비교적 대출이 쉬운 꼬마빌딩의 가치는 하늘 높은 줄 모르고 쭉쭉 오르고 있어서 그럴까요? 꼬마빌딩을 매입해서 리모델링 후 활용하는 투자자들이 증가했습니다. 지금부터 꼬마빌딩은 무엇이며, 투자자들은 어떻게 활용하는지 함께 보시겠습니다.
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꼬마빌딩 투자가 왜 열풍인가?
#투자자들의픽 #꼬마빌딩
우선 꼬마빌딩이 무엇인지 부터 알고 넘어가야겠죠? '꼬마빌딩'이란 무엇일까요?
그래도 최근 많은 꼬마빌딩 투자 열풍으로 생소하지 않은 단어일텐데요. 꼬마빌딩이란 연면적 1,000㎡(300평) 이하, 층수는 5층 전후, 가격은 10억 원부터 50억 원 정도의 건물을 말합니다. 말 그대로 층수가 낮은 빌딩이라고 생각하시면 되겠습니다.
요즘 신축 건물들을 보시면 대다수가 고층, 대형건물인 것을 알 수 있습니다. 또한 그런 신축 건물을 자세히 보시면 상당수 상가건물로서 임대수익을 창출하는 공간으로 만들어지고 있습니다. 하지만 건축비가 급등하는 현 시점에서는 신축을 생각하는것은 망설여지는 부분입니다.
이런 투자자들의 눈에 들어온 것이 바로 고층건물 사이에 가려 보지 못했던 3-7층 규모의 위치가 좋은 꼬마빌딩입니다. 꼬마빌딩의 수요가 커진 이유중 하나는 상업용 부동산에 종부세를 부과하려면 상가나 사무실 부속토지의 경우 별도합산 토지는 공시지가 합계 80억을 넘어야하는데 꼬마빌딩은 대부분 해당되지 않을 확률이 높다고 합니다. 그렇기 때문에 종부세 과세 대상에서 벗어나고, 비교적 같은 가격 대비 아파트보다 규제가 덜하며, 월세까지 챙길 수 있는 꼬마빌딩의 매력에 매료될 수 밖에 없습니다.
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꼬마빌딩 건축주는 리모델링 선호도가 높다?
#리모델링 #재산가치상승
대형빌딩들에게 가려져 좋은 위치에도 불구하고 빛을 보지 못하는 꼬마빌딩 건축주들은 어떻게 가치를 창출 하려고 할까요? 대부분의 꼬마빌딩을 소유한 건축주들은 리모델링을 통하여 건물의 가치를 높히고 좀 더 좋은 조건의 임대수익을 창출하려고 합니다.
신축도 아닌 리모델링을 고집하는 이유는 무엇일까요? 건축비가 증가한 현 시점 신축은 염두하기가 힘들어집니다. 반면 리모델링으로 진행시 신축대비 공사기간이 짧고, 공사비용도 최대 30% 절감할 수 있는데요. 따라서 좀 더 빠른기간 내에 수익성을 확보 할 수 있다는 장점이 있습니다.
리모델링을 할때 가장 장점이라고 할 수 있는 부분은 건축 법규부분이라고 할 수 있는데요. 리모델링은 현재 건축법을 따르지 않고 당시의 건축법이 적용되기 때문에 증축 시 가장 문제점인 주차장 규제에 덜 제한을 받고, 일조권 규제에도 유리할 수 있습니다. 또한 규모에 대한 부분도 터치를 하지 않는데 대부분 30-40년 보다 용적률이 낮아진 지역이 많기 때문에 리모델링으로 당시 건축법을 따르는 것이 무조건적으로 유리합니다.
성공적인 리모델링을 통해서 신축 못지 않는 건물로 재탄생 됩니다. 레이아웃을 재배치하는 것은 그에 따른 실용공간을 증대하여 공실률을 낮추고 임대 수익률이 증가할 수 있도록 컨설팅되는 것이고, 전체적인 마감재가 새롭게 들어가기 때문에 전체적인 관리비용을 절약할 수 있습니다. 리모델링을 통하여 건물의 기능 뿐만 아니라 이미지가 개선되기 때문에 다른 대형빌딩 못지 않은 재산가치 상승을 염두할 수 있습니다.
▼▼디자인궁과 함께 한 리모델링 살펴보기▼▼
1. 오래된 다가구 빌라에서 현대식 모던 빌라로 탈바꿈한 송파 다가구 빌라의 사례
2. 상업공간과는 거리가 멀던 붉은 주택, 주변과 어우러지는 모던한 상업시설로 바뀐 사례
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리모델링 무조건 좋기만 할까? 체크해야될 점은?
무조건 다 리모델링 하는 것이 좋다고 말씀드리기 어렵습니다. 준공 30년이 넘은 건물들은 제대로된 도면이 없을 수도 있고 있다 하더라도 표시가 안되어 있는 것이 수두룩합니다. 이렇게 제대로 체크되지 않은 부분을 가지고 그냥 간다면 공사과정에서 예상치 못한 변수가 생길 위험이 큽니다. 따라서 건물의 상태를 꼼꼼히 파악하고 리모델링을 진행하기 적합한 건물인지 저희 디자인궁과 같은 전문가의 판단이 중요하다고 할 수 있습니다.
#리모델링_전문기업 #디자인궁
반드시 오래된 건물이라는 점을 인지하시고 위험성을 파악 가능한 전문가에게 자문을 구하는 것, 건물의 용도와 수익률을 잘 따져서 공사계획을 세우는 것 또한 중요한 부분입니다. 특히 리모델링의 경우 결로와 누수문제가 핵심이라고 할 수 있습니다. 오래된 건물이기 때문에 이부분은 꽤 까다로운 작업일 수 밖에 없는데요. 외부적인 부분에서 영향을 받을 수 있지만 그전에 시공 업체 측에서 꼼꼼히 체크하고 시공을 진행해야합니다.
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위처럼 꼬마빌딩 리모델링을 진행하는 이유와 준비과정을 알아보았습니다. 이러한 과정에 있어서 가장 중요한것은 업체선정이라고 할 수 있는데요. 그 업체가 건물에 대해 잘 이해하고 전문성을 바탕으로 하자 없이 공사를 진행하는것이 제일 중요하기 때문입니다.
건물이 안전을 바탕으로 새롭게 변화하여 안정적으로 이익까지 추구해야하는 만큼 저희 디자인궁은 공사진행에 있어 위와 같은 요구들을 모두 충족시킬 수 있도록 노력하고 있습니다.
